空き家・空き地管理

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『空き家問題』ってなに?

昨今、ニュースや新聞で頻繁に聞くようになった「空き家問題」とは、少子高齢化、人口減少、相続問題などが要因となる現代の日本に眠っていた予想以上に深刻な社会問題です。
NRI(野村総合研究所)の発表によれば、2013年の全国空き家総数は約820万戸で、この頃から「放置された空き家」が社会問題化してきました。
さらに今後も空き家は年間20万戸ずつ増え続け、2020年には1,000万戸、2033年には約2,150万戸と予想されており、歯止めがかかりません。
じつに、3軒に1軒は空き家…そんな時代が目の前に迫っているのです。

しかし、『空き家問題』なんて私には関係ない!とまだまだ世間の意識は低い!
みなさん、「空き家」を想像してくださいというと、誰も住んでいない廃墟のような建物や、違法投棄が散乱しているような建物を想像される方が多いのではないしょうか。
事実、私も空き家問題に携わるまではそうでした。
確かに「長年放置された建物」は、想像されたように誰が見ても空き家だと分かるものですし、自分には関係ない方がほとんどではないでしょうか。
しかしこれは空き家問題の氷山の一角(空き家全体の1%未満)であり、行政指導がはいるような危険家屋でもあります。
では『空き家』の多くはどのような状況なのでしょうか?

ここからが本題です!
えっ?自分に関係あるのでは!と思っていただきたい!

「空き家」には ○二次的住宅、○売却用住宅、○賃貸用住宅、○その他の住宅 の4種類が存在します。
まずは、この4種類について具体的に説明します。

  • 二次的住宅(別荘や臨時に寝泊まりする住宅)・・・空き家全体の5%程度
    例)避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅など
    例)臨時に寝泊まりしている住宅など

  • 売却用住宅(新築や中古物件で売出中の住宅)・・・空き家全体の5%程度
    例)新築売出中の分譲住宅やマンションで買手がついていない状態の住宅など
    例)実家(相続)売却など、スムーズに売却するために「空き家」にしている住宅など

  • 賃貸用住宅(新築や中古物件の空室)・・・空き家全体の50%程度
    例)賃貸物件の空室など

  • その他の住宅(上記以外の長期留守宅)・・・空き家全体の40%程度
    例)転勤・入院・施設入居などで長期にわたって不在や、解体予定になっている住宅など
    ※定期的に掃除や点検が行われることから空き家ではないと思われるかもしれませんが、これも「空き家」の一種です。
    そして、これにあてはまる「空き家」が今、問題視されています。

長期留守宅も「空き家」なのです!
では、近隣からはどう思われているのか?

長期留守宅は空き家の一種「その他の住宅」と認識されています。
特にオーナー様と近隣住民様の間で下記のような認識の違いがトラブルのもとになっているのが現状です。

  • オーナー様の認識
    両親が介護施設に入居てから2年が経過しましたが、月に一度荷物など取りに帰っているので空き家ではなく、「長期留守宅」です。

  • 近隣住民様の認識
    常に留守で、空き巣・違法投棄・放火などといった防犯面が非常に心配。
    特に夏場は草木が繁って越境していましたし、害虫も多く迷惑でした。これは「空き家」ですよ。

このような場合「空き家相談士」は仲介に入らせていただきますが、双方が100%納得できる解決は難しいでしょう。
こうなる前に、オーナー様にはもしかしたら迷惑をかけてしまっているのではないかとの意識を持っていただき、また近隣住民様には被害者意識ではなく協力者意識へと変わっていただく事が必要不可欠です!
早期対策をとる事で、放置しているから問題が起きたといった近隣トラブルは未然に防止できます!
事実、管理中の物件は、前もって対策をしているので、近隣住民様ともコミュニケーションがしっかりとれています。

このように空き家問題は、オーナー様だけの問題ではなく、行政・地域が協力し、はじめて対策の効果が発揮されるのです。
その為にも「空き家予備軍」である方は事前に対策をしておく必要があります。
当社では、「空き家相談士」によるご相談は無料です!
気になる事などございましたらお気軽にご相談ください。

~空き家管理事業部~

空き家1,000万戸時代に備えて、「適正管理」から「利用・活用・リノベーション」の提案・実行することで、オーナー様・地域のみなさまに安心して生活していただけるよう努めます。
その為に、全国空き家相談士協会認定の「空き家相談士」がオーナー様・近隣住民様からのご相談を無料で承っております。

    「空き家相談士 雲川寛之」まで、お気軽にご相談ください!
    TEL 072-830-2225
    直Mail kgc-h-kumokawa@leaf.ocn.ne.jp
    ※ホームページ画面のお問合せからでもOK

2015年~ NPO法人「空き家空き地管理センター」認定「空き家管理士」として活動
2017年~ 「全国空き家相談士協会」認定「空き家相談士」として活動中

~空き家相談士とは 使命・役割~

空き家は、適切に管理され、有効に活用されることが大切です。
有効に活用するためには、空き家が抱えている相続やその他の法律関係の問題点を解決し、その物件の地域性・特性を踏まえてリフォーム・リノベーションを行って、より高い価値の物件へと転用することが重要です。

空き家・空きビルをリノベーションしたうえで、グループホーム・シェアハウス・ホテル等に転用することは、空き家の有効活用を図るだけでなく、街の活性化にも繋がる大事な仕事と言えます。

空き家問題を解決するためには、空き家を取り巻く社会環境・法律・税務・登記・相続に関する知識、また、リノベーションを行う際の建築に関する規定等の多岐にわたる知識と技量を身に付けることです。
空き家相談士とは、これらの知識を学び、そのうえで高い見識を持って依頼者の相談に乗り、社会に貢献していく重要な役割を担っている資格者です。

~空き家相談士とは 専門知識~

空き家相談士が学ぶことは多岐にわたります。
まず、平成27年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」を理解すること、次に賃貸借契約や保証契約・不法行為等、そして実際の紛争解決の様々な方法、重要な強制執行手続と行政代執行手続を学ぶことです。
税務については空き家に関する固定資産税・都市計画税・所得税・中古資産の耐用年数や不動産の譲渡所得税、相続税・贈与税等の知識を学ぶこと、登記については特に近隣者との境界確定、相続や遺言・後見について、建築については空き家の利用活用の運用方法や解体知識、建築基準法の改正やコンバージョン、リフォーム等のやり方の知識を習得することが重要です。

~空き家相談士とは 法令順守~

空き家相談士の相談業務は、相談者のプライバシーにも関わる内容を聞いたうえで、問題の解決方法・物件の適切なる処分方法について相談に乗ることです。
したがって、依頼者との信頼関係を築いたうえで業務を遂行することが必要であり、業務上知り得た秘密を守る守秘義務を厳守し、同時に社会的なモラルを守らなければなりません。

相談業務を行うものとしては、まず法令に従った業務処理と、依頼者と社会に対する倫理を大切にすることが重要です。
空き家相談士は空き家相談業務を通じて、信頼性のある地域社会のリーダーとなる資格であり、行政機関との連携をもって空き家問題の解決に努力することが期待されています。

相談事例① 事前対策 管理相談

  • 相談者 長男様(東京在住)
  • 現 場 実 家(寝屋川市)
  • 状 況 母が一人で住んでいたが施設に入居することになり長期留守宅となる。
  • 契 約 月1回巡回プラン
  • 対 応 長期留守の間、管理中

相談事例② 事前対策 相続相談

  • 相談者 長女様(枚方市在住)
  • 現 場 実 家(枚方市)
  • 状 況 相続したが、住む予定はない。売るか、貸すか親族で悩んでいる。
  • 契 約 月1回巡回プラン
  • 対 応 今後どうするか決定されるまで管理中

相談事例③ 事後対策 近隣トラブル相談

  • 相談者 長男様(東京在住)
  • 現 場 実 家(枚方市)
  • 状 況 「両親が施設へ入居してから半年に一度帰っていたが、近所から
        「夏に草木が越境してきて、虫も多く大変だった!」
        「雨が強い日は樋の破損部分から雨水が飛び散って通路が通れなくなる!」
        「台風時期にベランダの波板が飛びそうでこわかった。何とかしてほしい!」
        といった話をご近所さんに言われた。
  • 契 約 月1回巡回プラン
  • 対 応 今は住まないが、何年後かには住む予定 → ご近所さんとの関係を修復
         ご要望にお応えできる部分についてはオーナー様と話合い即時対応し管理中
        現在はご近所さんとも協力関係にあり

ご相談で最も多いのが事例①のパターンです。
「長期留守宅」=「空き家」と認識していただいているオーナーご親族様からのお問合せが多いです。
少しでもご不安やお悩み事がございましたら、迷わずお気軽にご相談ください。